Kredyt hipoteczny z dochodem ze spółki z o.o.: dywidenda i zarząd

Właściciel spółki z ograniczoną odpowiedzialnością często zarabia sporo, ale na papierze ma niską pensję. To normalne: część pieniędzy wypłaca jako dywidendę, część zostawia w firmie. Bank patrzy jednak tylko na to, co trafia do Ciebie jako osoby fizycznej i da się udokumentować. W tym artykule wyjaśniamy, jak banki liczą dochód wspólnika i członka zarządu, czego wymagają od samej spółki i jak przygotować się do wniosku. Jednoosobową działalność opisujemy osobno w artykule kredyt na działalność gospodarczą.

Skąd wspólnik ma dochód

• Umowa o pracę ze spółką. Bank traktuje ją jak zwykły etat, ale wie, że wspólnik sam ustala sobie pensję, więc i tak sprawdza kondycję spółki.
• Wynagrodzenie z powołania do zarządu. To przychód z działalności wykonywanej osobiście (art. 13 pkt 7 ustawy o PIT). Od 2022 r. pobiera się od niego składkę zdrowotną. Bank liczy je z PIT-11 i wyciągów.
• Umowa zlecenia albo kontrakt menedżerski. Ocena zależy od banku, zwykle jak przy zleceniu, co opisujemy w artykule kredyt na umowę zlecenie.
• Dywidenda. Wypłata zysku na podstawie uchwały wspólników, opodatkowana 19% podatkiem, który pobiera spółka (art. 30a ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT).

Wspólnik jednoosobowej spółki z o.o. podlega ponadto ubezpieczeniom społecznym jak osoba prowadząca działalność (art. 8 ust. 6 pkt 4 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych) i płaci składki sam. Bank odejmuje je od dochodu albo sprawdza zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu.

Jak bank liczy dywidendę

Dywidenda nie jest stałym dochodem. Zależy od zysku, który może się zmienić, i od decyzji wspólników. Dlatego banki stosują ostrożne zasady, różne w zależności od banku:

• liczą średnią z ostatnich 1–2 lat, po podatku, podzieloną na 12 miesięcy,
• wymagają, żeby dywidenda była wypłacana co najmniej dwa razy albo przez kilka lat,
• sprawdzają, czy wypłata nie przekracza zysku i czy w spółce zostają środki na działalność,
• część banków uznaje tylko część dywidendy albo jej nie liczy, gdy spółka działa krócej niż 2 lata.

Przykład poglądowy: wspólnik pobiera z powołania 3 500 zł netto miesięcznie. Za ostatni rok wypłacił 120 000 zł dywidendy brutto, za poprzedni 60 000 zł. Po podatku 19% to 97 200 i 48 600 zł. Kredyt na 30 lat, oferta 6,5%, bank liczy ratę przy 9%, jedna osoba bez innych zobowiązań:

Różnica między bankiem, który dywidendę pomija, a bankiem, który liczy ją w pełni, sięga w przykładzie ponad 500 000 zł. To przypadek, w którym porównanie metodyk kilku banków przed wnioskiem ma największy sens. Wynik dla samej pensji sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Zaliczka na dywidendę i estoński CIT

Spółka może wypłacać zaliczki na poczet dywidendy w trakcie roku, jeśli pozwala na to umowa spółki i spełnione są warunki z art. 195 Kodeksu spółek handlowych. Banki traktują zaliczki ostrożniej niż dywidendę z zatwierdzonego zysku, bo ostateczna wysokość zysku nie jest jeszcze znana. Przy estońskim CIT podatek płaci się dopiero przy wypłacie zysku, zarówno po stronie spółki, jak i wspólnika. Bank liczy dochód netto, który faktycznie trafił do Ciebie, ale część banków ma przy tej formie dodatkowe wymagania co do dokumentów. Szczegóły podatkowe ustal z księgowym albo doradcą podatkowym.

Czego bank chce od spółki

Przy dochodzie ze spółki, w której masz istotny udział, bank ocenia nie tylko Ciebie, ale też firmę. Typowe wymagania:

• staż spółki co najmniej 12, a częściej 24 miesiące,
• zysk netto w ostatnim roku obrotowym, bez straty, która zagrażałaby wypłatom,
• brak zaległości wobec urzędu skarbowego i ZUS,
• dodatni kapitał własny.

Dokumenty, o które zwykle prosi bank: odpis z KRS (bank często pobiera go sam), umowa spółki z listą wspólników, sprawozdanie finansowe za ostatnie 1–2 lata, zeznanie CIT-8, bieżące wyniki finansowe, uchwała o podziale zysku i wypłacie dywidendy, potwierdzenia przelewów dywidendy na Twój rachunek, PIT-11 i umowa o pracę albo uchwała o powołaniu z wysokością wynagrodzenia. Zwyczajne zgromadzenie wspólników, które zatwierdza sprawozdanie i decyduje o podziale zysku, odbywa się w ciągu 6 miesięcy po końcu roku obrotowego (art. 231 KSH). Jeśli składasz wniosek wiosną, najnowszy zysk może jeszcze nie być podzielony i bank weźmie dane za wcześniejszy rok.

Pożyczki od spółki i inne wypłaty

Pożyczka, którą spółka udziela wspólnikowi, nie jest dla banku dochodem. To zobowiązanie, które bank może doliczyć do Twoich rat, a w sprawozdaniu finansowym widać je jako należność od wspólnika. Podobnie bank nie uzna za dochód zwrotu dopłat ani wypłat z kapitału zapasowego, które nie pochodzą z zysku. Pieniądze wypłacone ze spółki jednorazowo, na przykład na wkład własny, mogą być udokumentowanym źródłem wkładu, ale nie podnoszą zdolności. Wkład własny opisujemy w artykule wkład własny.

Przy spółce jawnej, partnerskiej albo komandytowej zasady są inne, bo dochód wspólnika jest dochodem z działalności i bank ocenia go podobnie jak jednoosobową firmę, z udziałem w zysku z rozliczenia rocznego. Przy prostej spółce akcyjnej i spółce akcyjnej bank stosuje zwykle zasady zbliżone do spółki z o.o. W każdym z tych przypadków bank zapyta o Twój udział w spółce i o to, czy odpowiadasz osobiście za jej długi, bo to wpływa na ocenę ryzyka.

Wspólnik mniejszościowy

Jeśli masz niewielki udział i pracujesz w spółce na etacie, bank zwykle traktuje Cię jak zwykłego pracownika, a dywidendę jako dodatkowy dochód. Próg, od którego bank uznaje Cię za właściciela i analizuje całą spółkę, zależy od banku. Często są to udziały na poziomie kilkunastu do kilkudziesięciu procent albo funkcja w zarządzie.

Jak przygotować się do wniosku

1. Na rok lub dwa przed kredytem ustal z księgowym stabilny sposób wypłat: regularna pensja i coroczna dywidenda są dla banku czytelniejsze niż jednorazowa duża wypłata.
2. Wypłacaj dywidendę na rachunek osobisty przelewem, nie w gotówce.
3. Pilnuj terminowego złożenia sprawozdania finansowego do KRS.
4. Nie pozostawiaj w spółce pożyczek dla wspólnika ani zaległości, które bank uzna za ryzyko.
5. Poproś eksperta kredytowego o porównanie metod liczenia dywidendy w kilku bankach.

Przy wspólnym kredycie z partnerem na etacie dochód ze spółki ma mniejsze znaczenie, a wniosek jest prostszy. Zasady opisujemy w artykule zdolność kredytowa, a listę dokumentów w tekście dokumenty do kredytu hipotecznego.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
2. Ustawa z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (ISAP)
3. Ustawa z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (ISAP)
4. KNF, Rekomendacja S
5. Biznes.gov.pl: jaki PIT dla firmy, wybór formy opodatkowania

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też