Kredyt hipoteczny dla młodej firmy: działalność krócej niż 12 miesięcy

Ten tekst jest dla osób, które niedawno założyły firmę albo przeszły z etatu na kontrakt, a chcą kupić mieszkanie w najbliższych miesiącach. Wyjaśniamy, ile stażu firmy wymagają banki, kiedy wystarczy pół roku, co zmienia przejście na B2B u tego samego zleceniodawcy i jak ułożyć kolejność kroków, żeby nie stracić zdolności. Kontrakty B2B opisujemy szerzej w artykule kredyt na B2B, a ogólne zasady dla firm w tekście kredyt na działalność gospodarczą.

Ile stażu firmy wymagają banki

• 12 miesięcy nieprzerwanej działalności to najczęstszy wymóg. Liczy się data rozpoczęcia z CEIDG i brak zawieszeń.
• 24 miesiące wymaga część banków, zwłaszcza przy ryczałcie, wyższych kwotach albo branżach uznanych za ryzykowne.
• 6 miesięcy, czasem 3, akceptuje część banków przy kontynuacji zawodu: wcześniej pracowałeś na etacie w tej samej branży i na podobnym stanowisku, a przerwy między etatem a firmą nie było.
• Pełny rok podatkowy: część banków chce zobaczyć co najmniej jedno roczne zeznanie. Przy firmie założonej w lipcu pierwszy PIT obejmie tylko pół roku, a pełny rok pojawi się dopiero w zeznaniu składanym w kolejnym roku.

Zasady zmieniają się w czasie i różnią między bankami, dlatego przed wnioskiem trzeba je sprawdzić na bieżąco. Krótki staż firmy to dla banku podobna sytuacja jak okres próbny przy etacie, który opisujemy w artykule kredyt na okresie próbnym.

Z etatu na B2B u tego samego zleceniodawcy

Częsty scenariusz: pracownik przechodzi na kontrakt u dotychczasowego pracodawcy, wykonując tę samą pracę. Część banków ocenia to łagodniej, bo zmienia się forma, a nie źródło dochodu, i liczy krótszy staż, gdy pokażesz świadectwo pracy i nową umowę. Są jednak dwa haczyki.

Pierwszy to podatek. Podatku liniowego ani ryczałtu nie można stosować do przychodów z usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, odpowiadających czynnościom wykonywanym na etacie w tym samym albo poprzednim roku podatkowym (art. 9a ust. 3 ustawy o PIT, art. 8 ustawy o ryczałcie). Taki dochód rozliczasz na skali, a bank policzy go według zasad dla KPiR, opisanych w artykule kredyt z dochodem z KPiR.

Drugi to charakter umowy. Zatrudnienie w warunkach stosunku pracy jest zatrudnieniem na podstawie umowy o pracę, bez względu na nazwę umowy (art. 22 § 1¹ Kodeksu pracy). Bank zwykle tego nie ocenia, ale kontrakt, który wygląda jak etat, nie jest pewniejszy od etatu. Jeśli możesz, porozmawiaj z pracodawcą o terminie zmiany tak, żeby kredyt był już wypłacony.

Przykład: programista przed i po zmianie

Programista zarabia na etacie 9 000 zł netto. Przechodzi na kontrakt B2B u nowego klienta, z przychodem 20 000 zł miesięcznie na ryczałcie 12%. Przyjmujemy pełny ZUS (1 926,76 zł) i składkę zdrowotną 830,58 zł, bo część banków tak liczy nawet przy uldze na start. Ryczałt wynosi około 2 119 zł. Kredyt na 30 lat, oferta 6,5%, bank liczy ratę przy 9%, jedna osoba bez innych zobowiązań:

Wyższy dochód z kontraktu podnosi zdolność, ale dopiero wtedy, gdy bank go uzna. W pierwszych miesiącach działalności większość banków nie przyjmie ani nowego dochodu, ani starej pensji, której już nie masz. Procenty w dwóch ostatnich wierszach to przykłady metod, nie wskaźniki konkretnego banku. Wynik dla etatu sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Ulga na start i preferencyjny ZUS

Nowa firma przez pierwsze 6 miesięcy może nie płacić składek społecznych, a potem przez 24 miesiące płacić je od niższej podstawy. To podnosi dochód netto, ale część banków liczy go tak, jakbyś płacił pełny ZUS, bo ulga się skończy. W przykładzie różnica między składkami zerowymi a pełnymi to po uwzględnieniu niższego ryczałtu około 1 700 zł miesięcznie dochodu, czyli około 105 000 zł zdolności. Jeśli ulga kończy się wkrótce po wniosku, nie zakładaj, że bank ją uwzględni.

Co zrobić, gdy planujesz zmianę

1. Weź kredyt przed zmianą formy zatrudnienia. Jeśli mieszkanie mieści się w zdolności z etatu, złóż wniosek i poczekaj na wypłatę, a dopiero potem przejdź na kontrakt. Zmiana po złożeniu wniosku, a nawet po decyzji, oznacza zwykle ponowną ocenę.
2. Przy kredycie w transzach, na przykład na budowę domu albo od dewelopera, zmiana przed ostatnią transzą też może wstrzymać wypłatę.
3. Nie rób przerwy między etatem a pierwszą fakturą. Kilka tygodni bez pracy może przekreślić ciągłość zawodu.
4. Zachowaj dokumenty: świadectwo pracy, umowę B2B, faktury i wyciągi od pierwszego miesiąca.
5. Rozważ firmę obok etatu. Jeśli pracodawca na to pozwala, możesz zacząć działalność, nie rezygnując od razu z umowy o pracę. Bank liczy wtedy pensję od pierwszego dnia, a dochód z firmy doliczy, gdy osiągnie ona wymagany staż. Gdy firma ma już historię, przejście na pełen etat w firmie jest dla banku dużo mniej ryzykowne niż start od zera.
6. Nie zawieszaj firmy w pierwszym roku, bo staż zwykle liczy się od wznowienia. Więcej w tekście zawieszona lub sezonowa działalność.

Współkredytobiorca

Gdy firma jest za młoda, dochód drugiej osoby może zastąpić ten, którego bank jeszcze nie uzna. W przykładzie partnerka programisty zarabia 6 000 zł netto na etacie. Sama, przy kosztach utrzymania dwóch osób 2 700 zł, ma zdolność około 373 000 zł. Gdyby kredyt wzięli razem przed zmianą, gdy programista był jeszcze na etacie, około 932 000 zł. Po 6 miesiącach firmy, w banku liczącym przychód minus ryczałt i składki, około 1 313 000 zł. Bank, który nie uzna firmy, i tak dopisze programistę jako współkredytobiorcę, ale policzy tylko dochód partnerki. Współkredytobiorcą może być też rodzic albo inna bliska osoba, ale wtedy bank doliczy jej koszty utrzymania i zobowiązania, a ona sama odpowiada za cały dług. Gdy firma osiągnie wymagany staż, można zmienić skład kredytobiorców aneksem, jeśli bank uzna Twoją zdolność za wystarczającą. Zasady opisujemy w artykule współkredytobiorca.

Ile czekać i jakie dokumenty

Przy kontynuacji zawodu realny termin to 6 miesięcy od założenia firmy w części banków, 12 miesięcy w większości i 24 w najbardziej ostrożnych. Bez kontynuacji, na przykład przy nowej branży, licz się z rokiem lub dwoma. Do wniosku przygotuj:

• świadectwa pracy pokazujące ciągłość zatrudnienia w zawodzie,
• umowę B2B albo umowy z klientami, z aneksami,
• faktury i wyciągi z rachunku firmowego od początku działalności,
• ewidencję przychodów albo KPiR za bieżący rok i PIT za poprzedni, jeśli już jest,
• zaświadczenia z ZUS i urzędu skarbowego o niezaleganiu.

Pełną listę znajdziesz w artykule dokumenty do kredytu hipotecznego. Banki akceptujące krótki staż wskaże ekspert kredytowy z rankingu ekspertów. Więcej o kredycie dla właścicieli firm na stronie kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy. Pozostałe teksty z tej serii: spółka cywilna, wspólnik spółki osobowej, firma ze stratą lub niskim dochodem, leasing a kredyt hipoteczny i kredyt dla rolnika.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
2. Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ISAP)
3. Ustawa z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (ISAP)
4. Biznes.gov.pl: jaki PIT dla firmy, wybór formy opodatkowania
5. ZUS: składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne przedsiębiorców

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też