Kredyt hipoteczny w spółce cywilnej: dochód wspólnika i dokumenty

Spółka cywilna to popularna forma dla wspólników, którzy razem prowadzą sklep, gabinet, warsztat albo firmę usługową, a także dla małżonków prowadzących wspólny biznes. Przy kredycie hipotecznym budzi wątpliwości, bo spółka ma własny NIP i księgę, a podatek płaci każdy wspólnik osobno. W tym artykule wyjaśniamy, jak bank ustala dochód wspólnika, ile zależy od udziału w zysku, jakie dokumenty przygotować i co się zmienia, gdy obaj wspólnicy biorą jeden kredyt. Ogólne zasady dla firm opisujemy w tekście kredyt na działalność gospodarczą, a przegląd sytuacji przedsiębiorców na stronie kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy.

Spółka cywilna w oczach banku

Spółka cywilna to umowa, w której wspólnicy zobowiązują się dążyć do wspólnego celu gospodarczego (art. 860 Kodeksu cywilnego). Nie jest osobą prawną ani przedsiębiorcą. Przedsiębiorcami są wspólnicy: każdy z nich ma wpis w CEIDG z informacją o udziale w spółce. Sama spółka dostaje NIP i REGON, bo jest podatnikiem VAT i może zatrudniać pracowników, ale podatku dochodowego nie płaci. Majątek spółki jest wspólnym majątkiem wspólników, a za jej zobowiązania odpowiadają oni solidarnie (art. 864 KC).

Dla banku oznacza to dwie rzeczy. Po pierwsze, kredytobiorcą jest wspólnik jako osoba fizyczna, a nie spółka, więc liczy się jego osobisty dochód. Po drugie, bank ocenia też spółkę, bo z niej ten dochód pochodzi, a jej długi mogą obciążyć wspólnika.

Jak bank liczy dochód wspólnika

Przychody i koszty spółki przypisuje się wspólnikom proporcjonalnie do ich prawa do udziału w zysku (art. 8 ust. 1 ustawy o PIT). Jeśli umowa spółki nie mówi inaczej, udziały uznaje się za równe. Spółka prowadzi jedną księgę przychodów i rozchodów, a każdy wspólnik wykazuje swoją część dochodu w zeznaniu PIT-36 (skala) albo PIT-36L (podatek liniowy) z załącznikiem PIT/B, w którym podaje dane spółki i procent udziału.

Bank postępuje więc podobnie jak przy jednoosobowej firmie, tylko na kwocie po podziale:

1. bierze dochód wspólnika z PIT za ostatni rok i z KPiR spółki za bieżący rok, przemnożony przez jego udział,
2. odejmuje podatek i składki społeczne, które wspólnik płaci sam,
3. odejmuje składkę zdrowotną wspólnika,
4. dzieli wynik przez 12 i porównuje z bieżącym rokiem, a przy spadku zwykle bierze niższą wartość.

Każdy wspólnik może mieć inną formę opodatkowania (skala albo liniowy) i inny ZUS, na przykład jeden korzysta jeszcze z preferencyjnych składek. Bank liczy to indywidualnie. Ryczałt w spółce cywilnej jest możliwy, wtedy obowiązują zasady opisane w artykule kredyt hipoteczny na ryczałcie.

Przykład: dochód spółki 300 000 zł

Spółka cywilna dwóch wspólników ma przychód 600 000 zł i koszty 300 000 zł, czyli dochód 300 000 zł rocznie. Obaj są na podatku liniowym i płacą pełne składki społeczne z chorobowym: 1 926,76 zł miesięcznie, 23 121 zł rocznie. Składka zdrowotna na liniowym to 4,9% dochodu, nie mniej niż 432,54 zł miesięcznie. Kredyt na 30 lat, oferta 6,5%, bank liczy ratę przy 9%, wnioskodawca sam, bez innych zobowiązań:

Przy udziale 50% podatek wynosi około 22 900 zł, a składka zdrowotna około 6 200 zł. Wspólnik z udziałem 70% płaci około 9 157 zł składki zdrowotnej i 33 767 zł podatku, a zostaje mu 143 955 zł rocznie. Wspólnik z udziałem 30% płaci 11 721 zł podatku, a zostaje mu 49 968 zł, bo płaci tę samą kwotę ZUS społecznego i składkę zdrowotną w wysokości minimalnej, więc zostaje mu proporcjonalnie mniej. Gdyby wspólnik z udziałem 50% był na skali podatkowej, zapłaciłby niższy podatek (około 13 000 zł), ale wyższą, nieodliczalną składkę zdrowotną 9% (około 11 400 zł). Netto wyniosłoby około 8 538 zł miesięcznie, a zdolność około 531 000 zł. Jeśli bank stosuje limit DSTI 40%, kwota dla udziału 50% spada do około 405 000 zł. Wynik dla innych kwot sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Umowa spółki i udział w zysku

Bank przeczyta umowę spółki, żeby sprawdzić, jaki masz udział w zysku, kto reprezentuje spółkę i na jaki czas ją zawarto. Zmiana udziałów tuż przed wnioskiem, na przykład z 50% na 80%, nie podniesie zdolności od razu. Bank liczy dochód z zeznania za ostatni rok, gdzie widnieje stary udział, i zapyta o powód zmiany. Przy umowie na czas określony, kończącej się wkrótce, bank może pytać o plany na przedłużenie.

Staż działalności to zwykle 12, a w części banków 24 miesiące. Liczy się okres udziału w spółce, a jeśli wcześniej prowadziłeś tę samą działalność jako jednoosobową firmę i wniosłeś ją do spółki, część banków doliczy ten okres, gdy pokażesz ciągłość w CEIDG. Wejście do spółki jako nowy wspólnik bank traktuje podobnie jak założenie nowej firmy, co opisujemy w artykule kredyt dla młodej firmy.

Długi spółki a Twoja zdolność

Solidarna odpowiedzialność wspólników oznacza, że wierzyciel spółki może żądać całej kwoty od każdego z nich. Bank wie o tym i sprawdza zobowiązania spółki: kredyty obrotowe, leasingi, limity na rachunku. Raty, które spółka płaci z przychodów, są już w kosztach w KPiR, ale część banków dolicza je jako Twoje zobowiązanie, w całości albo w części odpowiadającej udziałowi. Przy leasingu samochodu z ratą 2 000 zł różnica w zdolności może sięgnąć około 250 000 zł. Szczegóły w artykule leasing a kredyt hipoteczny.

Zaległość spółki w VAT albo w ZUS za pracowników bywa dla banku przeszkodą, nawet jeśli Ty osobiście płacisz wszystko w terminie. Przed wnioskiem sprawdź oba konta w urzędzie i w ZUS.

Obaj wspólnicy w jednym kredycie

Najczęściej dotyczy to małżonków, którzy prowadzą spółkę cywilną razem. Bank zsumuje ich dochody, ale potraktuje je jako pochodzące z jednego źródła. W przykładzie przy udziałach 50/50 małżonkowie mają razem 16 290 zł netto miesięcznie, a przy kosztach utrzymania dwóch osób 2 700 zł zdolność około 1 012 000 zł. Przy udziałach 70/30 wynik jest podobny, około 1 004 000 zł, bo bank sumuje dochody, a minimalna składka zdrowotna słabszego udziału obniża go tylko nieznacznie.

Ryzyko jest jednak inne niż przy dwóch niezależnych dochodach: gdy firmie idzie gorzej, spada dochód obojga. Część banków stosuje wtedy ostrzejsze zasady, na przykład wymaga dłuższego stażu spółki albo wyższego wkładu własnego. Przy wspólnikach, którzy nie są parą, wspólny kredyt na jedno mieszkanie zdarza się rzadko i rodzi pytania o współwłasność. Zwykle każdy wspólnik składa osobny wniosek, a bank liczy wtedy zobowiązania spółki u każdego z nich. Jeśli dochód ze spółki nie wystarcza, pomaga współkredytobiorca z etatem, co opisujemy w tekście współkredytobiorca.

Dokumenty wspólnika spółki cywilnej

• umowa spółki cywilnej z aneksami, z której wynika udział w zysku,
• PIT-36 albo PIT-36L za ostatni rok, w części banków za dwa lata, z załącznikiem PIT/B i potwierdzeniem złożenia,
• KPiR spółki za bieżący rok albo jej podsumowanie z podziałem na wspólników,
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu dla spółki (na jej NIP, zwłaszcza VAT) i dla wspólnika (podatek dochodowy, na jego NIP),
• zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu wspólnika, a przy pracownikach także spółki jako płatnika,
• wyciągi z rachunku spółki i z Twojego rachunku z wypłatami ze spółki z 6–12 miesięcy,
• umowy kredytów i leasingów spółki z harmonogramami.

Bank sam pobiera zwykle wpis z CEIDG. Pełną listę dla innych dochodów znajdziesz w artykule dokumenty do kredytu hipotecznego.

Jak przygotować się do wniosku

1. Na rok przed kredytem ustal udziały w zysku tak, jak mają wyglądać docelowo, i nie zmieniaj ich tuż przed wnioskiem.
2. Wypłacaj sobie pieniądze ze spółki przelewem na rachunek osobisty, regularnie, nie w gotówce.
3. Sprawdź zaległości spółki i swoje w urzędzie skarbowym i ZUS.
4. Unikaj nowych leasingów i kredytów spółki w roku przed wnioskiem.
5. Poproś eksperta kredytowego o porównanie, jak kilka banków traktuje zobowiązania spółki cywilnej.

Pozostałe teksty z tej serii: wspólnik spółki jawnej, partnerskiej i komandytowej, dochód z KPiR na skali i liniowym, a także firma ze stratą lub niskim dochodem, zawieszona lub sezonowa działalność, leasing a kredyt hipoteczny i kredyt dla rolnika.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
2. Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
3. Biznes.gov.pl: jaki PIT dla firmy, wybór formy opodatkowania
4. ZUS: składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne przedsiębiorców
5. Ministerstwo Finansów: podatki.gov.pl

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też