Kredyt hipoteczny: wspólnik spółki jawnej, partnerskiej, komandytowej

Spółki jawne, partnerskie i komandytowe wybierają lekarze, prawnicy, architekci, rodzinne firmy i przedsiębiorcy, którzy chcą wspólnie prowadzić większy biznes. Przy kredycie hipotecznym te trzy spółki wyglądają podobnie tylko z nazwy. Od 2021 r. spółka komandytowa płaci podatek dochodowy od osób prawnych, a część spółek jawnych także, więc dochód wspólnika ma inną postać. W tym artykule wyjaśniamy, jak bank liczy dochód w każdej z tych spółek, czego chce od spółki i jak na ocenę wpływa odpowiedzialność za jej długi. Spółkę z o.o. opisujemy w tekście kredyt z dochodem ze spółki z o.o., a spółkę cywilną w artykule kredyt w spółce cywilnej.

Dwa sposoby opodatkowania spółek osobowych

• Spółka jawna, której wspólnikami są wyłącznie osoby fizyczne, i spółka partnerska nie płacą podatku dochodowego. Dochód przypisuje się wspólnikom według udziału w zysku (art. 8 ust. 1 ustawy o PIT), a każdy rozlicza go w swoim PIT-36 albo PIT-36L. To tzw. transparentność podatkowa.
• Spółka komandytowa od 2021 r. jest podatnikiem CIT (art. 1 ust. 3 ustawy o CIT). Płaci podatek od swojego dochodu, 9% jako mały podatnik albo 19%, a wspólnik płaci podatek dopiero od wypłaconego zysku, jak od dywidendy.
• Spółka jawna z udziałem osoby prawnej, na przykład spółki z o.o., staje się podatnikiem CIT, jeśli nie złoży w terminie informacji o swoich wspólnikach (CIT-15J). Przy kredycie trzeba więc ustalić, którą z tych dróg idzie Twoja spółka.

Ta różnica decyduje o tym, jakie dokumenty bank obejrzy i od czego policzy dochód. W spółce transparentnej liczy się dochód przypisany wspólnikowi, a w spółce w CIT faktyczna wypłata zysku.

Spółka jawna i partnerska: dochód jak z działalności

Bank postępuje podobnie jak przy jednoosobowej firmie. Bierze Twój udział w dochodzie spółki z zeznania za ostatni rok i z bieżących wyników, odejmuje podatek, składki społeczne i składkę zdrowotną, które płacisz sam, i dzieli przez 12. Wspólnicy spółki jawnej i partnerskiej podlegają ubezpieczeniom społecznym jak osoby prowadzące działalność (art. 8 ust. 6 pkt 4 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych).

Przykład poglądowy: spółka jawna dwóch lekarzy ma dochód 400 000 zł rocznie, udziały po 50%. Każdy wspólnik ma 200 000 zł dochodu, jest na podatku liniowym i płaci pełny ZUS. Po składkach społecznych 23 121 zł, składce zdrowotnej około 8 700 zł i podatku około 32 000 zł zostaje mu około 136 000 zł, czyli 11 354 zł miesięcznie. Kredyt na 30 lat, oferta 6,5%, bank liczy ratę przy 9%, jedna osoba bez innych zobowiązań: około 706 000 zł. Jak bank czyta księgę przychodów i rozchodów, wyjaśniamy w artykule kredyt z dochodem z KPiR.

Spółka komandytowa: wypłata zysku zamiast dochodu

W spółce komandytowej wspólnik nie wykazuje w PIT dochodu spółki. Dostaje udział w zysku po jego podziale, a spółka pobiera od niego 19% podatku jako płatnik (art. 30a ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT). Zasady dla obu rodzajów wspólników są różne:

• Komandytariusz może skorzystać ze zwolnienia 50% przychodu z udziału w zyskach, najwyżej 60 000 zł w roku (art. 21 ust. 1 pkt 51a ustawy o PIT). Zwolnienie nie przysługuje między innymi komandytariuszowi, który ma co najmniej 5% udziałów w spółce będącej komplementariuszem albo jest członkiem jej zarządu, ani osobie powiązanej z komplementariuszem (art. 21 ust. 40).
• Komplementariusz płaci 19%, ale może pomniejszyć podatek o część CIT zapłaconego przez spółkę, proporcjonalną do swojego udziału w zysku (art. 30a ust. 6a). Ponieważ CIT za rok jest znany dopiero po jego końcu, przy zaliczkach na poczet zysku płaci się zwykle pełne 19%, a odliczenie odzyskuje później.

Szczegóły tych przepisów i ich wyjątki ustal z doradcą podatkowym, bo od nich zależy kwota, którą bank uzna. Spółka komandytowa może też wybrać estoński CIT, przy którym podatek płaci się przy wypłacie zysku. Bank i wtedy liczy kwotę netto, która trafiła do Ciebie.

Przykład: komandytariusz z udziałem 50%

Spółka komandytowa ma 400 000 zł zysku przed opodatkowaniem i płaci 9% CIT, czyli 36 000 zł. Zostaje 364 000 zł, z czego komandytariusz z udziałem 50% dostaje 182 000 zł. Zwolnienie obejmuje 60 000 zł, więc podatek wynosi 19% od 122 000 zł, czyli 23 180 zł. Bez zwolnienia byłoby to 34 580 zł. Rok wcześniej spółka miała 200 000 zł zysku, a komandytariusz dostał 91 000 zł, z czego netto 82 355 zł. Kredyt na 30 lat, singiel bez innych zobowiązań:

Komandytariusz zwykle nie prowadzi spraw spółki, dlatego bank może pytać, czy udział w zysku jest stały, i traktować go podobnie jak dywidendę: liczyć średnią z 1–2 lat albo uznać tylko regularne wypłaty. Komplementariusz z udziałem 50% w tym samym przykładzie zapłaciłby podatek 34 580 zł pomniejszony o 18 000 zł, czyli 16 580 zł, ale od jego dochodu bank odejmie jeszcze składki ZUS. Ile kredytu daje konkretny dochód, sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Sprawozdania i dokumenty spółki

Spółka komandytowa prowadzi księgi rachunkowe i sporządza sprawozdanie finansowe, które składa do Repozytorium Dokumentów Finansowych KRS. Spółka jawna osób fizycznych i spółka partnerska mogą prowadzić KPiR, dopóki ich przychody netto za poprzedni rok nie przekroczą równowartości 2 mln euro (art. 2 ust. 1 ustawy o rachunkowości). Bank zwykle prosi o:

• umowę spółki z aneksami i odpis z KRS (często pobiera go sam),
• przy spółce transparentnej: PIT-36 albo PIT-36L wspólnika z załącznikiem PIT/B, KPiR lub wyniki spółki za bieżący rok,
• przy komandytowej: sprawozdanie finansowe za 1–2 lata, CIT-8, uchwałę o podziale zysku, potwierdzenia wypłat na Twój rachunek i informację o pobranym podatku,
• zaświadczenia o niezaleganiu dla spółki i dla wspólnika z urzędu skarbowego i ZUS,
• umowy kredytów i leasingów spółki.

Zgromadzenie wspólników, które zatwierdza sprawozdanie i dzieli zysk, odbywa się zwykle kilka miesięcy po końcu roku. Wiosną bank może więc mieć dane tylko za starszy rok. Pełną listę dokumentów opisujemy w artykule dokumenty do kredytu hipotecznego.

Odpowiedzialność za długi spółki a bank

• Wspólnik spółki jawnej odpowiada za zobowiązania spółki całym majątkiem, solidarnie z innymi wspólnikami i ze spółką (art. 22 § 2 KSH). Wierzyciel może jednak sięgnąć do majątku wspólnika dopiero, gdy egzekucja ze spółki okaże się bezskuteczna (art. 31 KSH).
• Partner w spółce partnerskiej nie odpowiada za zobowiązania powstałe w związku z błędami innych partnerów (art. 95 KSH), ale za pozostałe długi spółki odpowiada podobnie jak wspólnik jawnej.
• Komplementariusz odpowiada bez ograniczenia, a komandytariusz tylko do wysokości sumy komandytowej (art. 111 KSH) i jest wolny od odpowiedzialności w granicach wniesionego wkładu (art. 112 KSH).

Bank uwzględnia to przy ocenie ryzyka. Wspólnik z nieograniczoną odpowiedzialnością w spółce z dużym kredytem obrotowym albo leasingami może mieć niższą zdolność, bo część banków dolicza zobowiązania spółki do jego obciążeń. Komandytariusz z niską sumą komandytową jest pod tym względem w lepszej sytuacji.

Jak przygotować się do wniosku

1. Ustal z księgowym, czy Twoja spółka jest transparentna, czy płaci CIT, i jaki dochód wykaże w zeznaniu.
2. W komandytowej wypłacaj zysk regularnie, co roku, przelewem na rachunek osobisty.
3. Pilnuj terminowego złożenia sprawozdania finansowego i CIT-8.
4. Sprawdź, czy przysługuje Ci zwolnienie komandytariusza, bo zmienia kwotę netto.
5. Poproś eksperta kredytowego o porównanie, jak kilka banków liczy dochód wspólnika i zobowiązania spółki.

Więcej o kredycie dla właścicieli firm na stronie kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy. Pozostałe teksty z tej serii: kredyt dla młodej firmy, firma ze stratą lub niskim dochodem, zawieszona lub sezonowa działalność, leasing a kredyt hipoteczny i kredyt dla rolnika.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (ISAP)
2. Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
3. Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (ISAP)
4. Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (ISAP)
5. Ustawa z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też