PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

LTV kredytu hipotecznego: co to jest i jak je policzyć

LTV to kredyt podzielony przez wartość nieruchomości. Progi 80% i 90% z Rekomendacji S, dopłaty do marży z cenników banków, wycena niższa od ceny i kalkulator LTV.

Redakcja KredytPolska
Aktualizacja: · 4 min czytania

W skrócie

LTV (loan to value) to kwota kredytu podzielona przez wartość nieruchomości. Bank liczy je od niższej z dwóch kwot: ceny albo wyceny z operatu. Do 80% LTV kredyt jest standardowy, od 80% do 90% bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia albo podnosi marżę (w cennikach 4 banków o 0,25–0,45 pkt proc.), a powyżej 90% potrzebna jest gwarancja BGK. Przy mieszkaniu za 600 000 zł i wycenie 570 000 zł kredyt 510 000 zł to LTV 89,5%, a nie 85%.

Wykres słupkowy dopłat do marży przy LTV 80–90%: PKO Bank Polski +0,25 pkt proc., Bank Pekao +0,4 pkt proc., Erste Bank Polska +0,4 pkt proc., mBank +0,45 pkt proc.
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

LTV pojawia się w każdej rozmowie o kredycie hipotecznym, bo od niego zależy, czy bank w ogóle da kredyt i jaką marżę zaproponuje. Tłumaczymy, jak je policzyć, gdzie są progi i ile kosztuje każdy z nich. Poniżej jest kalkulator LTV.

Jak policzyć LTV

LTV = kwota kredytu / wartość nieruchomości × 100%. Wartość to niższa z dwóch kwot: cena z umowy albo wartość z operatu szacunkowego, który zamawia bank. Przykład: mieszkanie za 600 000 zł, kredyt 510 000 zł. Od ceny LTV wynosi 85%. Jeśli rzeczoznawca wyceni mieszkanie na 570 000 zł, LTV rośnie do 89,5%, a do progu 90% brakuje -3 000 zł wkładu.

LTV to odwrotność wkładu własnego tylko wtedy, gdy wycena równa się cenie: wkład 20% daje LTV 80%, a wkład 10% daje LTV 90%. Koszty zakupu, takie jak notariusz czy PCC, nie wchodzą do wkładu.

Policz to sam

Ile wynosi Twoje LTV

  • LTV, czyli kredyt do wartości nieruchomości

    85% LTV

    Kredyt 510 000 zł przy wartości dla banku 600 000 zł. Między 80% a 90% bank zażąda dodatkowego zabezpieczenia (najczęściej ubezpieczenia niskiego wkładu) albo doliczy wyższą marżę. Do progu 80% brakuje 30 000 zł wkładu.

    Bank liczy LTV od niższej z dwóch kwot: ceny z umowy albo wartości z operatu. Wynik poglądowy, progi każdego banku sprawdzisz w jego ofercie.

    Ile odkładać na wkład →

Przydatne też: Kalkulator zdolności kredytowej

Masz pytania?

Porozmawiaj z ekspertem

  • Bezpłatna analiza

    Sprawdź, który bank przyjmie Twój wkład własny

    Bezpłatnie i bez zobowiązań. Ekspert z wpisem KNF porówna oferty 14 banków i poda RRSO z każdej. Oddzwaniamy w 2 godziny (w godzinach pracy), a dokumenty wysyłasz online.

    Zapytaj ekspertaWolisz pytanie na piśmie?

Progi: 80% i 90%

Rekomendacja S KNF (rek. 15.5) ustala, że LTV kredytu mieszkaniowego nie powinno przekraczać 80%, a 90% bank może dopuścić tylko z dodatkowym zabezpieczeniem, na przykład ubezpieczeniem niskiego wkładu, blokadą środków albo zastawem na obligacjach skarbowych.

  • Do 80%: standardowa oferta i najniższa marża.
  • 80–90%: ubezpieczenie niskiego wkładu albo wyższa marża do czasu, aż saldo spadnie poniżej 80% wartości. Minimalny wkład 10% przyjmuje 0 z 13 banków w naszym porównaniu, a 0 wymaga 20%.
  • Powyżej 90%: tylko kredyt z gwarancją BGK, opisany na stronie kredyt bez wkładu własnego.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

Ile kosztuje LTV powyżej 80%

Ile kosztuje LTV powyżej 80%
BankDopłata 80–90%Do kiedy
PKO Bank Polski+0,25 pkt proc.do spadku LTV do 80%
Bank Pekao+0,4 pkt proc.do spadku LTV do 80%
Erste Bank Polska+0,4 pkt proc.według umowy
mBank+0,45 pkt proc.według umowy

Różnica marży (albo dodatku) między progiem do 80% i do 90% LTV z cennika banku, odczyt 22.10.2026.

Dopłata dotyczy całego kredytu, więc przy kredycie 510 000 zł każde 0,1 pkt proc. marży to około 43 zł miesięcznie w pierwszym roku. Ile kosztuje ubezpieczenie niskiego wkładu, opisujemy w artykule ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, a porównanie wkładu 10% i 20% w artykule wkład własny 10%.

LTV po podpisaniu umowy

LTV maleje z każdą ratą i nadpłatą. Ma to znaczenie w trzech sytuacjach:

  • Koniec dopłaty. Gdy saldo spadnie poniżej 80% wartości, część banków zdejmuje dopłatę do marży albo kończy ubezpieczenie niskiego wkładu. Czasem trzeba o to złożyć wniosek.
  • Refinansowanie. Nowy bank liczy LTV od aktualnej wyceny. Niższe LTV to lepsza marża, więc warto sprawdzić kalkulator refinansowania.
  • Pożyczka hipoteczna. Banki pożyczają pod mieszkanie zwykle do 60–75% jego wartości razem z obecnym kredytem. Ile możesz dostać, policzysz w kalkulatorze pożyczki hipotecznej.

Pojęcia z tego artykułu w słowniku

Najczęstsze pytania

Co to jest LTV?

LTV (loan to value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Kredyt 480 000 zł na mieszkanie warte 600 000 zł to LTV 80%.

Jak bank liczy LTV, gdy wycena jest niższa od ceny?

Od niższej kwoty. Mieszkanie za 600 000 zł wycenione na 570 000 zł i kredyt 510 000 zł to LTV 89,5%, a nie 85%.

Jakie LTV jest najlepsze?

Do 80%. Powyżej bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia albo podnosi marżę, a powyżej 90% kredyt jest możliwy tylko z gwarancją BGK.

Ile kosztuje LTV 90% zamiast 80%?

W cennikach 4 banków różnica marży wynosi od 0,25 do 0,45 pkt proc. Część banków zdejmuje dopłatę, gdy saldo spadnie do 80% wartości.

Czy koszty zakupu wliczają się do wkładu własnego?

Nie. Notariusz, PCC i prowizja to koszty, które płacisz osobno. Do LTV liczy się tylko kwota kredytu i wartość nieruchomości.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony. Polityka prywatności.

Źródła

  1. KNF, Rekomendacja S (nowelizacja z 2023 r.)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też