Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego: kiedy się opłaca

Prowizja za udzielenie kredytu to opłata, którą bank pobiera jednorazowo przy wypłacie albo dolicza do kwoty kredytu. W ofertach hipotecznych często nie występuje samodzielnie: bank proponuje wybór między ofertą bez prowizji z wyższą marżą a ofertą z prowizją i niższą marżą. Która się opłaca, zależy przede wszystkim od tego, jak długo będziesz spłacać ten kredyt. Poniżej pokazujemy rachunek na liczbach i wyjaśniamy, co przepisy mówią o zwrocie prowizji przy wcześniejszej spłacie. To nie jest porada prawna. W sporze z bankiem skorzystaj z pomocy Rzecznika Finansowego albo prawnika.

Wpływ prowizji na koszt najlepiej widać w RRSO. Policzysz go w kalkulatorze RRSO, a banki, które czasowo obniżają albo znoszą prowizję, zebraliśmy na stronie promocje kredytów hipotecznych.

Prowizja a marża: czym się różnią

Prowizja to koszt jednorazowy, zwykle 0–3% kwoty kredytu. Marża to stała część oprocentowania, którą płacisz przez cały okres kredytu w każdej racie, a przy oprocentowaniu okresowo stałym jest wliczona w stałą stopę. Bank zarabia na obu, więc może je wymieniać: niższa marża za wyższą prowizję albo odwrotnie. Promocje „0% prowizji” zwykle oznaczają wyższą marżę albo obowiązek zakupu ubezpieczenia czy produktów dodatkowych. Obie pozycje, wraz z ubezpieczeniami, zawiera RRSO, które jest najlepszą pojedynczą miarą do porównań, o czym piszemy w artykule RRSO i koszty kredytu. O samej marży i jej negocjowaniu piszemy w tekście marża kredytu hipotecznego.

Kiedy prowizja się zwraca: przykład

Kredyt 500 000 zł na 30 lat, raty równe. Oferta A: bez prowizji, oprocentowanie 6,5%, rata 3 160 zł. Oferta B: prowizja 2%, czyli 10 000 zł, oprocentowanie niższe o 0,3 pkt proc., czyli 6,2%, rata 3 062 zł. Różnica w racie to 98 zł miesięcznie. Liczymy, ile kosztuje każda oferta, jeśli spłacisz kredyt po określonym czasie: odsetki zapłacone do dnia spłaty plus prowizja.

Prowizja zwraca się po 80 miesiącach, czyli po około 6 latach i 8 miesiącach. Tyle samo wychodzi dla prowizji 1% za obniżkę o 0,15 pkt proc., a prowizja 3% za obniżkę o 0,5 pkt proc. zwraca się po około 6 latach. Zasada jest prosta: im większa obniżka marży za każdy punkt prowizji, tym szybciej prowizja się zwraca. Swoje warianty porównasz w kalkulatorze raty.

Dlaczego horyzont jest ważniejszy niż 30 lat w umowie

Większość kredytów hipotecznych nie trwa do ostatniej raty z harmonogramu. Kredytobiorcy sprzedają mieszkanie, nadpłacają, refinansują kredyt w innym banku po spadku marż albo po zakończeniu okresu stałej stopy. Jeśli realnie zakładasz, że zmienisz kredyt w ciągu 5 lat, oferta bez prowizji jest w przykładzie tańsza. Prowizja ma sens, gdy:

• kupujesz mieszkanie na lata i nie planujesz sprzedaży,
• nie zamierzasz dużo nadpłacać w pierwszych latach,
• obniżka marży jest trwała, a nie promocyjna na kilka lat,
• masz gotówkę na prowizję i nie musisz jej doliczać do kredytu.

Więcej o sytuacjach, w których kredyt kończy się wcześniej, w artykułach refinansowanie kredytu hipotecznego i nadpłata kredytu hipotecznego.

Prowizja a refinansowanie po latach

Najczęstszy błąd to zapłacenie prowizji za niższą marżę, a potem refinansowanie kredytu po 3–4 latach, bo inny bank zaproponował lepsze warunki. W przykładzie z tabeli taki ruch po 3 latach oznacza, że prowizja 10 000 zł zwróciła się tylko w około 4 500 zł. Jeśli wybierasz stałą stopę na 5 lat i zakładasz, że po tym okresie porównasz oferty, potraktuj 5 lat jako swój horyzont i licz prowizję właśnie dla niego. O tym, co zrobić po końcu stałej stopy, piszemy w artykule koniec okresu stałej stopy.

Prowizja doliczona do kredytu

Wiele banków pozwala sfinansować prowizję z kredytu. Wtedy pożyczasz 510 000 zł zamiast 500 000 zł i płacisz od prowizji odsetki przez cały okres. W przykładzie B rata rośnie z 3 062 do 3 124 zł, a odsetki z 602 444 do 614 493 zł. Kredytowanie prowizji zjada więc niemal połowę przewagi oferty B nad A w perspektywie 30 lat i zwiększa LTV, co przy niskim wkładzie może przesunąć Cię do wyższej marży. Jeśli możesz, zapłać prowizję z własnych środków.

Zwrot prowizji przy wcześniejszej spłacie: co mówi ustawa

Art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym stanowi, że przy spłacie całości kredytu przed terminem całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, nawet jeśli konsument poniósł je przed spłatą. Przy spłacie części stosuje się to odpowiednio. Przepis dotyczy umów zawartych od 22 lipca 2017 r.

Sporne jest, czy prowizja za udzielenie kredytu jest kosztem „przypadającym za okres”. Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 9 lutego 2023 r. (C-555/21) uznał, że unijna dyrektywa o kredycie hipotecznym nie wymaga obniżenia kosztów niezależnych od czasu trwania umowy. Dotyczyło to jednak przepisów austriackich, a polski art. 39 jest sformułowany inaczej. Praktyka banków jest różna: część zwraca proporcjonalną część prowizji, część odmawia, wskazując, że prowizja wynagradza czynności wykonane przy udzieleniu kredytu. Nie licz z góry na pełny zwrot.

Gdyby zwrot był proporcjonalny do czasu, rachunek wyglądałby inaczej: przy spłacie oferty B po 3 latach należałoby się około 9 000 zł, a koszt spadłby do około 92 345 zł, czyli poniżej oferty A. Jeśli spłacasz kredyt przed terminem, złóż w banku wniosek o rozliczenie kosztów, a przy odmowie reklamację. Opisujemy to w artykule reklamacja w banku i Rzecznik Finansowy.

Prowizja za udzielenie a opłata za wcześniejszą spłatę

To dwie różne rzeczy. Opłatę, czyli rekompensatę za wcześniejszą spłatę, reguluje art. 40 ustawy: przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać tylko za spłatę w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok. Przy stopie okresowo stałej zasady określa umowa, w granicach kosztów banku. Prowizję za udzielenie płacisz na początku, a rekompensatę ewentualnie przy nadpłacie. Przy porównaniu ofert sprawdź obie, a także to, czy niższa marża nie jest promocją na kilka lat. Zanim podpiszesz umowę, przeczytaj artykuł umowa kredytu hipotecznego: na co uważać.

Jak negocjować prowizję

1. Poproś o dwa warianty tej samej oferty: z prowizją i bez, z formularzem informacyjnym dla każdego.
2. Policz, po ilu latach prowizja się zwraca, i porównaj z realnym horyzontem kredytu.
3. Zapytaj, czy obniżka marży dotyczy całego okresu, czy tylko pierwszych lat.
4. Porównaj RRSO obu wariantów przy tej samej kwocie i okresie.
5. Negocjuj: bank, który chce klienta z dobrą zdolnością, często obniża prowizję do zera. Pomaga w tym ekspert kredytowy z ofertami kilku banków.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. TSUE, wyrok z 9 lutego 2023 r., C-555/21 UniCredit Bank Austria (CURIA)
3. Rzecznik Finansowy
4. UOKiK: prawa konsumenta przy kredycie
5. KNF, Rekomendacja S

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też