Zaległości w ZUS lub urzędzie skarbowym a kredyt hipoteczny

Zaległa składka w ZUS albo niedopłata podatku zdarza się częściej, niż się o tym mówi, zwłaszcza w pierwszych latach firmy. Dobra wiadomość: to sprawa do załatwienia przed wnioskiem, a nie wyrok na lata. Poniżej opisujemy, jak bank dowiaduje się o zaległości, co zmienia układ ratalny i w jakiej kolejności wszystko uporządkować. Listę dokumentów firmowych z opłatami i terminami znajdziesz w artykule dokumenty do kredytu przy działalności gospodarczej.

Skąd bank wie o zaległości

• Zaświadczenia o niezaleganiu. Przy działalności gospodarczej, kontrakcie B2B i spółce bank prosi o zaświadczenie z ZUS i z urzędu skarbowego. ZUS przy jakimkolwiek zadłużeniu, nawet kilku złotych, zaświadczenia nie wyda. Urząd skarbowy wyda zaświadczenie stwierdzające stan zaległości.
• Wyciągi z konta. Bank sprawdza, czy przelewy do ZUS i urzędu skarbowego wychodzą co miesiąc.
• Księga wieczysta. Hipoteka przymusowa urzędu skarbowego albo ZUS jest widoczna w dziale IV księgi każdej Twojej nieruchomości.
• Zajęcie wynagrodzenia lub rachunku. Egzekucję administracyjną widać na wyciągu, a pracodawca zwykle podaje ją w zaświadczeniu o zarobkach.

Na etacie bank zwykle nie żąda zaświadczeń z ZUS i urzędu skarbowego, więc niedopłata z zeznania rocznego może przejść niezauważona. Gdy jednak urząd wszczął egzekucję albo wpisał hipotekę, bank to zobaczy. Zaległości wobec ZUS i fiskusa to nie kredyt, więc nie ma ich w raporcie BIK. Bank sprawdza je innymi drogami, opisanymi wyżej.

Raty i odroczenie: co z zaświadczeniem

Ocena wniosku zależy od banku. Ratę układu bank może potraktować jak każde inne stałe zobowiązanie.

Urząd skarbowy. Jeśli zapłata zaległości z odsetkami została odroczona albo rozłożona na raty, prawo uznaje, że do upływu terminów z decyzji nie masz zaległości podatkowych (art. 306e § 5 Ordynacji podatkowej). O ulgę wnioskujesz na podstawie art. 67a: urząd może odroczyć termin, rozłożyć zaległość na raty, a w wyjątkowych sytuacjach ją umorzyć.

ZUS. Na wniosek dłużnika ZUS może odroczyć termin płatności albo rozłożyć należności na raty (art. 29 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych). Po podpisaniu umowy egzekucja zostaje zawieszona, a zamiast odsetek za zwłokę płacisz niższą opłatę prolongacyjną. Według ZUS terminowa spłata rat i bieżących składek umożliwia uzyskanie zaświadczenia o niezaleganiu. Gdy raty nie płacisz w terminie, cała pozostała kwota staje się wymagalna od razu, z odsetkami.

Hipoteka przymusowa i egzekucja

Urzędowi skarbowemu przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach podatnika (art. 34 Ordynacji podatkowej), a ZUS na zaległe składki (art. 26 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych). Taki wpis w księdze wieczystej mieszkania, które chcesz dać pod zabezpieczenie, trzeba wykreślić albo spłacić z kredytu, bo bank chce być pierwszy w kolejce. Ten sam wpis w księdze sprzedającego to sygnał, że dług trzeba rozliczyć przy zakupie, co opisujemy w artykule kupno mieszkania z hipoteką. Rodzaje wpisów wyjaśniamy w tekście rodzaje hipotek.

Egzekucja administracyjna z wynagrodzenia lub konta działa jak komornik: dopóki trwa, większość banków nie udzieli kredytu, a potrącenie obniża dochód, od którego liczy się zdolność. Jak egzekucja wpływa na kwotę kredytu, pokazujemy na przykładzie w artykule kredyt hipoteczny z długami i komornikiem.

Szczególne sytuacje

• Członek zarządu spółki z o.o. Gdy egzekucja ze spółki okaże się bezskuteczna, urząd może decyzją przenieść odpowiedzialność za jej zaległości podatkowe na członków zarządu (art. 116 Ordynacji podatkowej), a podobne zasady stosuje ZUS. Taka decyzja to Twój osobisty dług, który bank oceni jak każdą zaległość. O dochodzie ze spółki piszemy w tekście kredyt hipoteczny a dochód ze spółki.
• Stara zaległość. Składki przedawniają się po 5 latach od dnia, w którym stały się wymagalne, a podatki po 5 latach od końca roku, w którym minął termin płatności. Bieg przedawnienia przerywają lub zawieszają jednak m.in. układ ratalny i egzekucja, a składki zabezpieczone hipoteką nie przedawniają się. Czekanie na przedawnienie rzadko jest planem na kredyt.
• Spór z urzędem. Jeśli toczy się kontrola albo postępowanie podatkowe, urząd informuje o nim w zaświadczeniu. Bank zwykle poczeka na jego wynik.

Kolejność przed wnioskiem

1. Sprawdź saldo w eZUS i w e-Urzędzie Skarbowym na kilka tygodni przed wnioskiem. Drobne niedopłaty, np. z zaokrągleń składki zdrowotnej, wychodzą często dopiero w zaświadczeniu.
2. Spłać albo złóż wniosek o raty. Przy większej kwocie układ ratalny jest zwykle szybszy niż szukanie gotówki, a wstrzymuje egzekucję.
3. Płać raty i bieżące składki w terminie, najlepiej przez kilka miesięcy przed wnioskiem. To pokazuje bankowi, że sytuacja jest opanowana.
4. Uporządkuj księgę wieczystą, jeśli jest w niej hipoteka przymusowa.
5. Zamów zaświadczenia po wyborze banku, bo banki traktują je zwykle jako ważne 30 dni.

Ekspert kredytowy podpowie, który bank przyjmie wniosek z układem ratalnym i jak policzy jego ratę. Ogólne zasady kredytu dla firmy opisujemy w artykule kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, art. 34, 67a, 70, 116 i 306e (ISAP) (sprawdzono 4.11.2026)
2. Ustawa z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych, art. 24, 26 i 29 (ISAP) (sprawdzono 4.11.2026)
3. ZUS: zaświadczenie o niezaleganiu w opłacaniu składek (sprawdzono 4.11.2026)
4. ZUS: Twoja firma ma problemy finansowe? ZUS oferuje wsparcie (komunikat z 8.06.2026)
5. KAS: zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach bez wizyty w urzędzie skarbowym (sprawdzono 4.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też

• Prawo i formalności · 7 min

  Rodzaje hipotek: umowna, przymusowa, łączna, zwykła i kaucyjna

  Rodzaje hipotek: umowna, przymusowa, łączna, dawna zwykła i kaucyjna. Na jaką sumę bank wpisuje hipotekę, ile kosztuje wpis i jak czytać dział IV księgi.

• Zdolność kredytowa i dochody · 9 min

  Zdolność kredytowa: od czego zależy i jak ją zwiększyć

  Jak banki liczą zdolność kredytową: dochód, bufor KNF, DSTI, koszty utrzymania i BIK. Dlaczego banki liczą różnie i 7 sposobów na wyższą kwotę.

• Zdolność kredytowa i dochody · 8 min

  Ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny 300–700 tys. zł

  Ile zarabiać na kredyt 300, 400, 500, 600 i 700 tys. zł na 30 lat: rata przy 6%, dochód netto dla singla i rodziny 2+2, założenia wyliczeń.

• Zdolność kredytowa i dochody · 9 min

  Raport BIK przed kredytem hipotecznym: jak sprawdzić i poprawić

  Jak pobrać raport BIK za darmo, co widzi bank, jak działa nowy scoring BIK od lipca 2026, zgody po spłacie i jak poprawić historię przed kredytem.