Darowizna mieszkania dziecku: podatek, zachowek, służebność i kredyt

Przekazanie mieszkania dziecku za życia to częsty sposób, żeby pomóc mu na starcie albo uporządkować sprawy rodzinne. Sam akt jest prosty, ale skutki widać po latach: przy spadku, rozwodzie dziecka, sprzedaży albo kredycie. Opisujemy zasady ogólne. Przy konkretnej sytuacji warto porozmawiać z notariuszem przed aktem.

Forma i koszty

Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego (art. 890 § 1 KC), a przeniesienie własności nieruchomości i tak wymaga aktu. Płacisz taksę notarialną, wypisy i opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej. PCC od darowizny się nie płaci.

Podatek od darowizny

Darowizna od rodzica dla dziecka jest zwolniona z podatku, bo dziecko należy do najbliższej rodziny (art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Zwykle trzeba zgłosić nabycie do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy, ale nie przy umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 4a ust. 4 pkt 2). Przy darowiźnie mieszkania notariusz załatwia więc sprawę za Ciebie. Darowizna dla wnuka też korzysta ze zwolnienia, a dla zięcia czy synowej już nie: to grupa I z kwotą wolną 36 120 zł w ciągu 5 lat od jednej osoby.

Majątek osobisty dziecka

Przedmiot otrzymany w darowiźnie należy do majątku osobistego małżonka, chyba że darczyńca postanowił inaczej (art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Jeśli dziecko jest w związku małżeńskim, mieszkanie nie wejdzie do majątku wspólnego, a przy rozwodzie nie będzie dzielone. Jeśli rodzice chcą obdarować dziecko z małżonkiem, wpisują to w akcie. O kredycie a majątku małżonków piszemy w tekście kredyt hipoteczny a rozdzielność majątkowa.

Zachowek rodzeństwa

Przy liczeniu zachowku nie dolicza się do spadku darowizn dokonanych ponad 10 lat przed śmiercią, ale tylko na rzecz osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku (art. 994 § 1 KC). Darowizny dla dzieci dolicza się więc bez względu na to, kiedy zostały zrobione. Zachowek wynosi połowę udziału, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym, a dwie trzecie, gdy uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy (art. 991 § 1 KC). Jeśli rodzice mają kilkoro dzieci, a mieszkanie dostaje jedno, pozostałe mogą po śmierci rodziców żądać zapłaty zachowku. Rozwiązania to testament, darowizny dla pozostałych dzieci albo zrzeczenie się dziedziczenia przed notariuszem.

Służebność mieszkania dla rodziców

Rodzice często zastrzegają w akcie służebność mieszkania, żeby móc dalej mieszkać w lokalu. To dobre zabezpieczenie dla nich, ale służebność obciąża mieszkanie i obniża jego wartość dla banku. Jeśli dziecko będzie chciało kiedyś wziąć kredyt z hipoteką na tym mieszkaniu albo je sprzedać, służebność trzeba będzie wykreślić. Jak bank patrzy na służebność, opisujemy w tekście zakup mieszkania od rodziny na kredyt.

Mieszkanie z kredytem rodziców

Hipoteka banku rodziców zostaje na mieszkaniu po darowiźnie, a dług nadal spłacają rodzice. Część umów kredytu wymaga zgody banku na zbycie nieruchomości, więc przed aktem zapytaj bank. Jeśli dziecko ma przejąć kredyt, to osobna procedura opisana w artykule przejęcie kredytu przez inną osobę.

Odwołanie darowizny

Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności (art. 898 § 1 KC). Ma na to rok od dnia, w którym dowiedział się o niewdzięczności (art. 899 § 3). To wyjątek dla poważnych sytuacji, a nie sposób na zmianę zdania.

Sprzedaż mieszkania przez dziecko

Jeśli dziecko sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je dostało, zapłaci podatek dochodowy od przychodu ze sprzedaży, chyba że skorzysta z ulgi mieszkaniowej. Szczegóły w tekście ulga mieszkaniowa przy sprzedaży mieszkania. Jeśli rodzice wolą dać dziecku pieniądze na zakup zamiast mieszkania, zobacz darowizna na wkład własny i kalkulator podatku od darowizny.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
2. Ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (ISAP)
3. Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też

• Mieszkanie, dom, działka · 8 min

  Zakup mieszkania od rodziny na kredyt: cena, PCC i darowizna

  Kupno mieszkania od rodziców lub rodzeństwa na kredyt: czy bank sfinansuje, cena niższa od rynkowej a PCC, darowizna części ceny jako wkład i zwolnienie z PCC.

• Mieszkanie, dom, działka · 8 min

  Kredyt na mieszkanie od dewelopera: transze, rachunek, odbiór

  Jak kupić mieszkanie od dewelopera na kredyt: umowa rezerwacyjna i deweloperska, rachunek powierniczy, DFG, transze, odsetki w karencji, odbiór i koszty.

• Mieszkanie, dom, działka · 9 min

  Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego: krok po kroku

  Mieszkanie z drugiej ręki na kredyt: umowa przedwstępna, księga wieczysta, hipoteka sprzedającego, spółdzielcze prawo, PCC i zwolnienie, dzień aktu.

• Mieszkanie, dom, działka · 8 min

  Kredyt na budowę domu: kosztorys, transze i harmonogram

  Kredyt na budowę domu: kosztorys, pozwolenie lub zgłoszenie, działka jako wkład, transze i inspekcje, karencja i pułapka przekroczonego kosztorysu.