Warunek kredytu w umowie przedwstępnej: lista klauzul dla notariusza

Kto kupuje mieszkanie na kredyt, podpisuje umowę przedwstępną, zanim wie, czy bank pożyczy pieniądze. Dlatego umowa musi przewidywać obie możliwości: że kredyt będzie i że go nie będzie. Ten artykuł to lista zagadnień, które warto omówić z notariuszem albo prawnikiem przed podpisem. Nie jest wzorem umowy ani poradą prawną. Treść konkretnych zapisów ustala się z notariuszem, który przy czynności ma obowiązek czuwać nad zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz udzielać im niezbędnych wyjaśnień (art. 80 § 2 i 3 Prawa o notariacie).

Podstawy, czyli czym jest umowa przedwstępna i czym różni się zadatek od zaliczki, opisujemy w artykule umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka. Tu skupiamy się na tym, o co zapytać przy samym spisywaniu umowy.

1. Warunek uzyskania kredytu

Kodeks cywilny pozwala uzależnić skutki umowy od zdarzenia przyszłego i niepewnego, czyli warunku (art. 89). Przy zakupie na kredyt takim zdarzeniem jest decyzja banku. Do omówienia:

• Na czym polega warunek: czy umowa sprzedaży ma być zawarta, gdy kupujący dostanie kredyt, czy umowa wygasa przy odmowie.
• Kwota i rodzaj kredytu: o jaką kwotę się starasz i czy kredyt niższy, np. z powodu wyceny, też spełnia warunek.
• Termin: do kiedy kredyt ma zostać przyznany. Po tym terminie warunek uważa się za niespełniony.
• Jaka decyzja się liczy: pozytywna decyzja kredytowa, wstępna decyzja, a może dopiero podpisana umowa kredytu. Wstępna ocena i promesa to nie to samo co decyzja, o czym piszemy w tekście promesa i wstępna decyzja kredytowa.
• Kto i jak dokumentuje odmowę: ile banków, w jakim terminie złożone wnioski, czy wystarczy pisemna decyzja odmowna, czy także informacja mailowa.
• Obowiązek starania się: do kiedy kupujący składa wnioski. Jeśli strona, której zależy na niespełnieniu warunku, w nieuczciwy sposób przeszkodzi jego ziszczeniu, przepisy traktują warunek jak spełniony (art. 93 § 1 KC). Dlatego jasne terminy chronią obie strony.

Sama umowa sprzedaży nie może być warunkowa: własności nieruchomości nie przenosi się pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 KC). Warunek dotyczy więc umowy przedwstępnej i obowiązku zawarcia umowy sprzedaży.

2. Zadatek albo zaliczka i ich zwrot

• Nazwa wpłaty: zadatek (art. 394 KC) czy zaliczka. Słowo w umowie przesądza o skutkach.
• Zwrot przy odmowie kredytu: czy zadatek wraca w pojedynczej wysokości, w jakim terminie i na jaki rachunek.
• Inne przypadki: co, gdy sprzedający nie dostarczy dokumentów potrzebnych bankowi albo gdy wycena okaże się niższa od ceny.
• Potwierdzenie wpłaty: przelew z tytułem, bo bank zwykle zalicza zadatek do wkładu własnego tylko z dowodem zapłaty.

3. Terminy

• Termin zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej). Bez niego obowiązuje mechanizm z art. 389 § 2 KC.
• Termin złożenia wniosków kredytowych i dostarczenia dokumentów przez sprzedającego.
• Przedłużenie: czy termin wydłuża się, gdy bank opóźnia decyzję albo wypłatę, i o ile.

Ile trwają poszczególne etapy, opisujemy w artykule ile trwa kredyt hipoteczny.

4. Forma umowy

Umowa przedwstępna może mieć zwykłą formę pisemną albo formę aktu notarialnego. Różnica jest ważna, gdy druga strona się wycofa: przy formie zwykłej zostaje odszkodowanie, a przy akcie notarialnym możesz żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 1 i 2 KC), bo umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu (art. 158 KC). Przy akcie notarialnym roszczenie o przeniesienie własności można też ujawnić w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zapytaj notariusza, czy przy Twoim zadatku i terminie wpis roszczenia ma sens. Koszty opisujemy w tekście koszty notariusza i PCC.

5. Stan prawny nieruchomości

• Księga wieczysta: kto jest właścicielem, czy są wpisy w dziale III (np. służebności, roszczenia) i IV (hipoteki). Treść sprawdzisz bezpłatnie w Elektronicznych Księgach Wieczystych, a na co patrzeć, piszemy w artykule księga wieczysta: co sprawdzić.
• Hipoteka sprzedającego: jak zostanie spłacona z pieniędzy z kredytu, kto dostarczy zaświadczenie banku sprzedającego o saldzie i rachunku do spłaty oraz kiedy bank sprzedającego wyda zgodę na wykreślenie hipoteki.
• Oświadczenia sprzedającego: o braku innych obciążeń, zaległości w opłatach i sporów.

Jak przebiega zakup mieszkania obciążonego hipoteką, opisujemy w artykule kupno mieszkania z hipoteką.

6. Sposób zapłaty z kredytu

• Jaka część ceny jest płacona z własnych pieniędzy, a jaka z kredytu.
• Na jakie rachunki bank wypłaci kredyt: banku sprzedającego na spłatę hipoteki i sprzedającego na resztę ceny.
• Kiedy zapłata uważa się za dokonaną: z chwilą zlecenia wypłaty przez bank czy wpływu na rachunek.
• Jakie dokumenty bank kupującego wymaga przed wypłatą, np. wypis aktu notarialnego.

O warunkach wypłaty piszemy w artykule wypłata kredytu hipotecznego.

7. Wydanie lokalu i meldunki

• Termin i sposób wydania mieszkania, protokół ze stanem liczników i kluczy.
• Oświadczenie o osobach zameldowanych i termin ich wymeldowania.
• Co zostaje w mieszkaniu: meble, sprzęty, miejsce postojowe, komórka.

8. Kary umowne i odpowiedzialność

• Czy umowa przewiduje kary umowne, np. za opóźnienie w wydaniu lokalu, i w jakiej wysokości.
• Jak kary mają się do zadatku, żeby ta sama sytuacja nie była rozliczana dwa razy.

9. Zgody i strony umowy

• Zgoda małżonka: przy wspólności majątkowej na zbycie, obciążenie i odpłatne nabycie nieruchomości potrzebna jest zgoda drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Dotyczy to zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Więcej w tekście kredyt hipoteczny bez zgody małżonka.
• Współwłaściciele i spadkobiercy: czy podpisują wszyscy, a przy mieszkaniu ze spadku, czy jest stwierdzenie nabycia spadku.
• Pełnomocnicy: jeśli ktoś podpisuje przez pełnomocnika, w jakiej formie jest pełnomocnictwo.

Co przygotować na spotkanie z notariuszem

1. Numer księgi wieczystej i dane stron z dowodów osobistych.
2. Informację z banku o planowanej kwocie kredytu i czasie na decyzję, najlepiej od eksperta, który zna procedurę banku.
3. Listę zagadnień z tego artykułu z zaznaczeniem, które są dla Ciebie ważne.
4. Pytanie o projekt aktu kilka dni przed podpisem, żeby spokojnie go przeczytać i pokazać bankowi.

Bank sprawdza umowę przedwstępną razem z wnioskiem i może poprosić o aneks, jeśli czegoś brakuje. Dlatego projekt warto pokazać ekspertowi kredytowemu albo bankowi przed podpisem. Pozostałe dokumenty nieruchomości wymienia artykuł dokumenty nieruchomości do kredytu.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
2. Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (ISAP)
3. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
4. Ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (ISAP)
5. Ministerstwo Sprawiedliwości: Elektroniczne Księgi Wieczyste

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też

• Kredyt krok po kroku · 8 min

  Odmowa kredytu hipotecznego: 12 powodów i co zrobić dalej

  Dlaczego bank odmawia kredytu hipotecznego, jak uzyskać wyjaśnienie oceny zdolności (art. 70a Prawa bankowego) i kiedy złożyć wniosek w innym banku.

• Prawo i formalności · 7 min

  Dokumenty do kredytu hipotecznego: pełna lista na 2026

  Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego: etat, B2B i JDG (KPiR, ryczałt, PIT), emerytura, dochód z zagranicy, rynek wtórny, pierwotny, budowa i działka.

• Prawo i formalności · 8 min

  Koszty notariusza i PCC przy zakupie mieszkania w 2026

  Ile kosztuje notariusz i podatek PCC przy zakupie mieszkania za 300, 500 i 700 tys. zł: taksa maksymalna, VAT, wypisy, opłaty sądowe i zwolnienie z PCC.

• Prawo i formalności · 8 min

  Operat szacunkowy: ile kosztuje wycena nieruchomości i co, gdy jest niższa

  Kto robi wycenę nieruchomości do kredytu, ile kosztuje operat szacunkowy i co zrobić, gdy bank wyceni mieszkanie niżej niż cena: LTV, wkład, odwołanie.