Definicja
Umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się wybudować mieszkanie lub dom i przenieść na Ciebie własność, a Ty płacisz cenę w ratach. Zawiera się ją w formie aktu notarialnego. Reguluje ją ustawa z 20 maja 2021 r., potocznie nazywana ustawą deweloperską.
Co to oznacza dla Ciebie
Kupując mieszkanie w budowie na kredyt, płacisz deweloperowi, zanim dostaniesz własność. Umowa deweloperska i rachunek powierniczy chronią te pieniądze, a harmonogram wpłat z umowy musi zgadzać się z transzami kredytu. Bank przed decyzją sprawdzi umowę albo jej projekt.
Co musi zawierać
Przed podpisaniem deweloper doręcza Ci prospekt informacyjny. Umowa musi zawierać elementy z art. 35 ustawy, m.in.:
- cenę i sposób rozliczenia przy różnicy powierzchni,
- terminy i wysokość wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy z jego numerem,
- termin przeniesienia własności i harmonogram budowy,
- informację o hipotece na gruncie i zgodzie banku dewelopera na wyodrębnienie lokalu bez obciążeń.
Odsetki dla dewelopera za Twoje opóźnienie nie mogą być wyższe niż kary umowne dla Ciebie za opóźnienie dewelopera (art. 39).
Koszty i wpis do księgi
Wynagrodzenie notariusza za umowę deweloperską i koszty sądowe dzielicie z deweloperem po połowie (art. 40). Na podstawie umowy notariusz składa wniosek o wpis Twojego roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej gruntu. Po kilku tygodniach sprawdź, czy wpis się pojawił. Po zakończeniu budowy podpisujecie drugi akt, który przenosi na Ciebie własność.
Kiedy możesz odstąpić
Jeśli umowa nie ma wymaganych elementów albo różni się od prospektu, możesz od niej odstąpić w ciągu 30 dni od podpisania (art. 43). Ustawa daje też prawo odstąpienia m.in. przy braku przeniesienia własności w terminie. Zanim podpiszesz umowę przed decyzją kredytową, wpisz do niej odstąpienie bez kar, gdy żaden bank nie udzieli kredytu. Szczegóły w artykule umowa deweloperska i DFG.
Przykład
Mieszkanie za 600 000 zł. Koszt notariusza przy umowie deweloperskiej strony zwykle dzielą po połowie: płacisz połowę taksy liczonej od ceny, VAT, wypisy i połowę opłaty sądowej za wpis roszczenia. Drugi akt, przenoszący własność, opłacasz osobno. Dokładną kwotę poda notariusz, bo rozporządzenie określa tylko stawki maksymalne.
Najczęstsze pytania
Kto płaci notariusza przy umowie deweloperskiej?
Deweloper i nabywca po połowie, zgodnie z art. 40 ustawy deweloperskiej. Dotyczy to wynagrodzenia notariusza i kosztów sądowych za tę umowę.
Czym różni się umowa deweloperska od przedwstępnej?
Umowa deweloperska dotyczy mieszkania w budowie i ma treść wymaganą ustawą, w tym rachunek powierniczy. Umowę przedwstępną deweloper zawiera zwykle wtedy, gdy budynek jest już gotowy.
Czy mogę odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy nie dostanę kredytu?
Tylko jeśli umowa to przewiduje. Ustawa nie daje takiego prawa wprost, dlatego zapis o odstąpieniu bez kar przy odmowie kredytu warto uzgodnić przed podpisem.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP)
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Umowa kredytu i prawa kredytobiorcy”